验房师有多忙?每天至少验4户,白天忙“找茬”,晚上写报告

据了解，随着近期一批新社区的交付，春节前对房屋检查市场的需求越来越大，房屋检查员也越来越受欢迎，一些业主只是自发组织团体购买房屋检查员为房屋验收提供建议。许多房屋检查公司提醒业主，单户房屋检查预约至少提前4天，团体购买需要一周以上。一些房屋检查员也无助地说，业主不能安排不预约。

验房师有多忙？

每天至少检查4户，白天忙着找茬，晚上写报告

近日，位于松江泗泾地铁站附近的一个新建社区开始交付，不少新业主通过团购渠道邀请验房师傅检查。昨天9点30分，张师傅来到社区门口等业主。这一次，他的经验房公司安排了社区的两位业主来检查房子。张师傅几年前主要从事第三方监督工作。现在精装修交付的新房比例越来越大，业主对质量的要求也越来越高。从去年开始，我干脆开始检查房子。

与第一户业主约定的时间是10点，但我会提醒他们提前半小时到物业拿交房钥匙，办理其他手续，这样10点左右就可以开始验房了。张师傅透露，按户型面积计算，大小户型的验房时间在2-3小时不等，一天基本上要跑四五个。所以要和每个业主做这样的提醒，不能有太多的延迟。

最近，我白天忙着找茬，晚上忙着写报告。张师傅说，春节快到了，业主们担心节日前后找不到工人整改，所以他们急于报告。回家已经八九点了，然后开始整理一天接受的四五份报告，通常写到凌晨3点左右。

验房检查什么？

不符合装修标准，隐蔽工程要注意

方先生是当天预约的第一位业主。10点左右，张师傅拿着工具包和方先生一起来到新房，后面跟着小区的物业人员。进屋前，张师傅提醒业主和物业，验收时最好不要聊天，更不要撕掉标签我会在结束前整理出可以当场解决的问题。物业可以要求维修人员逐一解决。

张师傅告诉记者，不聊天是为了节省时间，提出不要移动他的标志是提醒物业，施工方不要做小动作，有些住宅物业，我的前脚贴了标志，然后他们撕掉了。12点，张师傅完成了整个房子的验收，贴了50多个标志，大问题不多，很容易解决。张师傅说，主要是橱柜铰链脱落、大理石台面凹痕、窗户裂缝等问题，但也有一些隐藏的问题，如煤气管道和水管太近，不符合标准，以后维后维护会很麻烦。以前，其他同一类型的公寓都有这样的问题，开发商必须统一改变。张师傅说，门窗磨损、电路开关等都是表面问题，一些细心的业主可以发现。但一些隐蔽工程和装饰标准，如果没有一定的专业知识和经验，业主很难找到。例如，在宝山的一个社区里，客厅的背景墙用大玻璃装饰，业主一眼就觉得很漂亮，但我们一眼就看到了45度的倒角，进入机器后都没有打磨，业主很难找到。

张师傅还指出，例如，大理石和卫生间墙砖大面积空鼓是一个非常严重的问题。在大宁的一个社区，5号楼淋浴房的墙壁都是空鼓的，人们掉下来就去医院了。此外，一些根本无法修复的东西，承包商会欺骗业主说立即修复，只要业主确认验收签字，然后很难找到。例如，地板加热上面的复合地板不均匀，承包商会说磨磨好，我会明确告诉业主复合地板不是实木，表面3mm天然木皮，磨后就没了，只有现在换，修就修不好。

怎样算专业验房？

使用专业仪器，检查问题合理

上海一耀建筑工程技术检测咨询公司总工程师李平介绍，一个好的验房师会熟悉国家验收规范，非专业人士不能通过自己的印象发现一些不符合标准的问题，通过现场验房发现设计、施工等问题，可以反映验房师的价值。例如，墙的平整度和垂直度，一般业主甚至一些非专业验房师不会使用专业仪器测量，在验房报告中只反映不平整或不垂直，业务优秀验房师会在报告中量化上述问题，规范允许多少，现场测量多少，合理，根据哪些规范将显示在验房报告中，不含糊，最后提出整改意见。

验房报告有多有效？

无评估依据的验收报告，开发商可能无法认可

据记者了解，房屋检查报告主要是参照国家和地方规定，对整个房屋的六面体进行全面客观的检查。目前，房屋检查公司出具的房屋检查报告主要是根据上海市颁布的《上海市住宅装修验收标准》和《上海市建设标准住宅工程套内质量验收标准》制作的模板。房屋检查员应填写该模板的验收情况。

不过，记者调查发现，不少验房师会跳出自己的验房公司，私下接手工作，每平方米的收费价格也会相应便宜1-2元。当记者以业主身份询问是否有公司印章或中国计量认证标志时，接受私人工作的验房师CMA在房屋检查报告中，房屋检查员说，是否盖章并不重要，我们标记的问题完全符合相关规定和标准，如果开发商有异议，我可以和他对抗，按照标准，他只能修改。房屋检查员说，像他这样的个人房屋检查报告只是一种形式，但大多数开发商仍会根据这样的三不报告进行整改。

据业内人士透露，目前国内房屋检查人员和房屋检查机构都不像国外那样标准化，门槛低，所以经常发现一些房屋检查报告水很大，一是描述问题不详细，修改意见没有定量标准，如有些报告只写推拉窗阻力太大，但没有测量和依据标准，即开关力度不能大于100N（约10公斤）；第二，业务表达不专业，如许多报告会写乳胶漆开裂，但事实上，乳胶漆作为涂层，只有剥落、翘曲等情况；第三，逻辑混乱，如给排水问题和电路问题分为一种反馈。

业内人士表示，许多大型开发商和施工方都非常清楚这一系列的验收过程和规范。例如，只有质量描述和缺乏评估依据的报告，业主首先不会理解，开发商或施工方可能不会认可。如果法院对抗，法官不会接受，最多是一个参考。