西安市房屋测量事务所对楼盘进行的实测报告

验房关键词1：合同

看看内容准备收房

根据商品房销售合同，商品房达到交付使用条件后，开发商应通过电话、邮件或媒体正式通知业主；买方应在一定时间内及时收到房屋，并做好相关准备。

合同中的以下四个条款应熟悉：

第三条：买受人购买的商品房的基本情况。其中包括：位置、结构、层高等内容，业主在检查房屋时应注意比较。

第八条未按合同约定时间交付的房地产，业主可以根据第九条要求开发商赔偿逾期交付的违约责任。

第十四条出卖人对基础设施和公共配套建筑正常运行的承诺。本条款包括水、电、气等，交付时应符合约定的使用条件。

附件三：装饰设备标准。本部分详细约定了室内门、窗、厨房、卫生间等部位的装修标准，是房屋检查的重要依据。

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验房关键词二：交费

阅读合同 计算金额

A 契税：2008年1月1日以后签订购房合同的购房者，住宅面积在144平方米以下，容积率1.2以上，成交价格低于5728元/平方米，契税为总房款1.5%，其他住宅、商铺均为3%。2008年以前签订购房合同的购房者，住宅面积在144平方米以下，容积率1.2以上，成交价格低于4290元/平方米，契税为总房款1.5%，其他住宅、商铺均为3%。

B 专项维修资金：根据《物业管理条例》的有关规定，多层住宅总房价的2%，高层住宅总房价的3%，商铺、写字楼参照实施，一般为总房价的3%。

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验房关键词三：两书一表

拿到手再收房

A 两书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。开发商，开发商必须向业主提供，主要内容是住宅结构。

如：承重墙、管道类型等部分的使用说明，以及开发商对房屋的保修承诺，如房屋在保修期内

内出现质量问题时，由开发商按约定进行维修。

B 《竣工验收记录表》通常被称为一表。本表是政府有关部门对整个房地产的记录，对开发商有严格的约束作用，开发商必须对房地产终身负责。《竣工验收记录表》一式三份，一份由西安市建设委员会备案，一份交西安市房屋管理局办理房产证，一份由开发商保留。购房者在收房时一般会看到复印件，但根据复印件上的编号，可以在西安市城乡建设委员会（市建设委员会）查询竣工验收记录表的详细情况。

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验房关键词四：面积

±3 在%以内属于正常误差

交房时，开发商应出示西安市房屋测量事务所对房地产的实测报告，包括公共分摊面积和建筑面积，这也是结算房款的唯一依据。同时，权威部门的面积测量表对于支付专项维修资金和办理房产证非常重要。

由于施工误差，购房合同约定的建筑面积和共享面积一般与实测不完全一致。根据建设部规定，面积差异在正负3%以内可视为正常误差。

面积与合同约定差异较大的，业主应当按照购房合同第五条的规定处理面积确认和面积差异。

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关键词五：验房

带小锤子 自己查问题

验房时，物业开发商工程部工作人员一般陪同。发现的房屋问题应及时记录整改。需要提醒大家的是，验房时要注意以下四个方面:

A 门窗外框周围应涂密封胶，门窗无划痕、损坏，推拉顺畅；

B 水电部分，业主应重点检查电路、排水是否正常，卫生间等用水室应进行蓄水检查；

C 墙面、地面无空鼓、裂缝，水房应与相邻地面相邻，2cm的高差;

D 地辐热、加热管压力是验房的重点，试验压力一般为0.6Mpa，大约10分钟。

验房时，物业工作人员将携带检验电路、排水、打压等设备。

业主还应携带工具对房屋进行检查，如：小锤检查空鼓测量顶梁、窗框、卫生间高差、层高、粉笔标记问题位置，方便施工方直观整改。

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验房关键词6：公共部分

无消防设备不符合交房条件

开发商的交付标准不仅是指室内施工，公共部分也是交付的重要标准，业主也应注意不符合使用标准的公共部分。

A 在多次验房中，肖师傅发现公共区域的消火栓箱空无一物，不符合交房条件。交房时，开发商必须配备消火栓内的设备，并通上水源，以满足正常使用条件；

B 信箱、建筑标志、门牌标志、层次标志等部分。交房时，这些标志应张贴完好；

C 燃气、供水、供电、供暖、道路停车场、安全系统等设施设备，应全部到位，并符合正常使用条件。

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验房关键词7：整改

常见问题 一记录

A 对于房屋常见问题，如空鼓、门窗损坏、管道安装不全等，业主主要写在房屋交接验收表上，约定整改的具体时间。

B 对于违反购房合同附件三中的装修标准，如防盗门不能达到使用标准、中空玻璃换成单玻璃等，业主可要求开发商按照约定的标准进行整改或赔偿。

C 如果房屋问题严重，如长期渗漏或法律约定不到位，业主可以书面通知开发商要求赔偿或退房。

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验房关键词八：物业费

看看协议 物业资质

房屋检查完成后，业主将在物业公司签订早期物业协议，应仔细检查，了解物业管理费由哪些部分组成，如何计算清洁费、安全费、绿化费。同时，检查您的社区物业管理公司资质，是否符合您要求的管理标准。

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验房关键词9：装修

原结构 最好不要改变原结构

关闭关闭后，业主将面临装修。房屋原设施设备必须特别注意。特别是使用地辐热管道的房间，铺设地面时必须小心。

业主在装修过程中，必须正确使用住宅设备，不得擅自改变住宅主体结构等。

如果业主因装修设计而改变房屋结构，必须先将装修方案交给物业公司，经专业人员确认无影响后方可装修。业主最好不要改变房屋原有的结构，这是保证正常生活安全的基本要求。

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验房关键词十：保修

开发商在保修期内必须承担责任

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装修后，许多业主发现房屋存在外墙渗漏、管道运行、顶梁、墙体开裂等问题，投诉物业、开发企业后无法及时解决。这样的问题对业主的正常生活有很大的影响，所以业主必须了解房屋问题后的各种解决方案。

根据《建筑工程质量管理条例》第四十条的规定，屋面防水工程、卫生间、房间、外墙防漏保修5年，电气管道、给排水管道、设备安装装修工程保修2年。在保修期内，开发企业必须对销售的商品房承担质量保修责任。因此，业主在收到房屋后遇到房屋质量问题，应按照保修期的约定要求进行整改。

房屋在保修期内存在问题。开发企业不解决或逃避责任的，业主应及时到西安市建委质量监督站反映。

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看房提要

坚持 坚持很重要

A 坚持先验房后签字。业主只有坚持先验房后收房，才能正确维护自己的权益。

B 房屋情况不能确定的，可在房屋交接验收单上注明室内情况不清楚、房屋情况不清楚等字样。

C 将验房中的所有问题书面提交给开发商签收，避免留下后患。

D 业主收到物业钥匙后，从法律角度可视为正式收房。

E 携带相机(最好是照片上的日期)，记录验房中的问题。