南京市房屋建筑面积测绘报告

一、收房日期、形式

已经买了房子的人可能有过这样的经历：如期收到房子通知后，全家兴奋地赶到新房子现场，但发现现场非常热闹，人们来来往往。也许你早上8点来到现场，但要到中午甚至下午才能接受房子。面对这种情况，你应该有绝对的耐心。不要被现场热闹的气氛所感染，急于付钱买房，也不要失去耐心，对工作人员发脾气，甚至在房屋检查中压载，必须符合新生活开始第一天的心态，与开发商、物业公司合作，知道，从现在起，这是你的新家。

我们建议您在收到开发商验房通知后（无论是否分批收到），请及时联系各楼领导，尽量分批集中统一，人多力量大！

如果接收（检查）房屋通知的交付日期超过合同规定的日期，则应延误交付时间。我们应该看看合同规定的赔偿规定是如何规定的，并向开发商提出。验房时，一定要先验收。如果房子没有问题，或者所有的问题都已经成功解决，然后签字。不要同意先签字，然后拿钥匙看房子验收。只要业主签订房屋交接单并办理入住手续，开发商就会以业主已经认可为由拒绝赔偿质量问题。因此，在房屋交付过程中，邻居们了解房屋是否具备交付条件非常重要。去验收房子并不意味着你必须最终签署房屋交接单并办理入住手续。业主履行相应义务的前提是，除了房屋交付的法律文件外，开发商交付的房屋的实际质量也应符合规定。

记住！到时候大家分批集体验收。人多，眼多，智慧多！如果开发商不同意，有问题找组织找组织。---临时业主委员会共同抵制开发商和物业公司的各种侵权行为。临时业主委员会应设置房屋检查主题，及时发布房屋检查中的问题，提醒大家随时注意。

2、需要准备的文件和验收工具

1、业主需要准备的文件

(1)身份证原件

(2)购房合同

(3)已付房款、税收收据或发票

(4)更改装修费用收据

(5)供楼存折，请打印至最近的供货期

(6)人民币(入伙费必须用人民币支付)或磁卡，支付必要费用，记得正式发票和物价局批号;

(7)彩色照片(2)

(8)收楼通知书(上述开发商注明业主带齐的信息)

2、验收工具

(1)试电笔、带二相/三相插头和电源显示开关的插座(小台灯也可以)

(2) 钢卷尺

(3) 小锤子

(4) 电筒

(5) 抹布

(6) 盛水器具/乒乓球

(7) 计算器

(8) 笔

(9) 纸

(10) 一叠便条

（11）小镜子： 用于观察难看的地方，如门底是否有油漆

（12）纸巾： 检查卫生间排水功能，喉管是否渗水

(13)铝梯

(14)报纸，塑料袋 闭水试验

(15) 收过房的朋友

正常验收时间一般持续2-3一小时后，建议早上8:30或下午2:00去。如果条件允许，请专业人员帮你检查房子。

3、验收过程及具体步骤

根据购房合同和补充协议验收房屋。以下是验房的参考步骤。通过的项目可以在后面玩√，未通过的注释，最后总结，请开发商代表签字确认。邻居认为需要添加其他验收内容，添加或发送到网上，互相提醒互相帮助！

第一项：查验文件

业主关闭建筑物时，应首先检查开发商是否有所有交付的法律文件，必要时可要求检查相应的原件。只有文件（原件）齐全，才能签署收据。只要开发商程序不完整，即使房屋实际上没有质量问题，也不能视为法律交付。业主也有权拒绝签署相应的程序，并要求开发商承担逾期交付的违约责任。如果确实需要关闭，也应在相关文件中注明未见，如房屋检查记录表《××××证书等字样，妥善保留相关文件副本。

分别有以下文件资料检查：

1、规划部门颁发的《南京市建设工程规划验收证书》。

2.建设主管部门出具的《南京市建设工程竣工验收备案证书》。表中的每一项都必须报主管部门备案。如果缺少任何一项，该建筑仍然属于黑楼，不能入住。

3、区级以上质检站颁发的《房屋质量合格证》。

4、开发商提供的房屋住宅质量保证——必须取得，要带走。

5、开发商提供的《住宅使用说明书》——开发商相应承担保修责任。必须取得，要带走。

6.房地产管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》。标明实际建筑面积、共享面积和公共面积。或由主管部门（如南京市规划土地局地籍测绘大队）出具的正式测绘报告：《南京市房屋建筑面积测绘报告》。-必须有，否则至少不能计算实际共享面积，最终房价不能结算，不能开具正式发票。

7、卫生防疫部门颁发的生活供水系统用水证书。

8、公安消防部门出具的《建设工程消防验收意见书》。

9、民防部门出具的《南京市民防工程竣工验收证书》。

10、质量技术监督部门出具的《南京市电梯(扶梯)验收结果通知书》。

11、环保部门颁发的《南京市建设工程环保验收证书》。

12、燃气主管部门出具的《南京市燃气工程验收证书》。

13、城建档案部门出具的《南京市工程验收档案认可书》。

14.管道分布竣工图(水、强电、弱电、结构)-可带走。房屋设计图纸和水电路图纸，如何走管道，哪些墙可以打，配电箱和配电箱的使用说明等。

第二项:核实面积，计算落实房款多退少补的问题。

区域结算是房屋检查程序中的一个更重要的项目。请携带合同或副本，确认销售合同图纸是否与现实一致，结构是否与原设计图纸相同。合同面积是房屋的销售面积，项目完成后，开发商还要求测绘单位测量已完成的住宅建筑。测绘部门出示的区域测量表是开发商和我们进行区域结算的基础（一般在入住后要求测绘单位测量已完成的住宅建筑）。记住：根据购买合同约定的区域误差结算区域。我们的合同规定：区域误差按《江苏省城市房地产交易管理条例》执行。因此，如有误差，开发商需要明确处理方法。

购房者对实测面积有疑问的，也可要求重新测量。从常见的面积事件来看，

主要有三个方面：

一是开发商增加公共建筑内容，将原本没有或不应列入的建筑列为共享范围；

二是在不增加公共建筑数量的前提下，人工增加测量面积；

第三是提高共享系数，在不改变实测共享面积的前提下增加每户的共享面积。事实上，这三种方法都是交叉使用的，所有这些都必须得到土地、房屋管理或测绘部门的认可或合作。请注意邻居们！

主要分摊项目:1。电梯间；2.电梯间；3.水箱间；4.楼梯间；5.消防控制室；6.一楼的大厅和值班室。不分摊项目:1。人防工作室；2.风井；

第三项：验收房屋。

看完这些材料，基本上可以去验收房子，暂时，

不要支付所有的物业费用和相关费用，应在验收后支付。物业要求业主在拿钥匙前支付物业费用，没有法律依据！从物业办公室拿钥匙，应该有楼层钥匙、入口门钥匙、邮箱钥匙、水表、电表等（记得拿那些工具）。也许在此之前，你已经看过很多次了，但你最好跟着物业或工程人员去验收房子。如果房子与合同约定相同，且没有质量问题，据上签字。如果在验收过程中发现问题，必须要求施工单位及时维修，维修后再验收房屋。

1、看墙。

首先仔细检查每个房间的墙壁是否平整，墙壁是否有裂缝，屋顶是否有裂缝（最好没有裂缝，裂缝取决于什么样的裂缝。一般来说，与房间梁平行的裂缝是目前常见的质量问题，虽然有质量问题，但基本上不妨碍使用；如果裂缝与角45度，甚至垂直于梁，则房屋沉降严重，房屋结构质量问题严重）。包括门窗、阳台等部位是否有裂缝（阳台裂缝风险较大）。

内墙和屋顶是否有麻点。（这种麻点专业称为石灰爆点，是由于石灰水没有熟化足够的时间造成的。如果有麻点，会对室内装饰产生很大的不利影响。）墙天花板是否部分凸起，用小锤子轻敲是否有空音。墙体、天花板地板是否特别倾斜、弯曲、波浪、凸起或凹陷。

2、看地面。

仔细检查地板是否平整，地面是否有空鼓、开裂、跑砂。如有空鼓，必须指示陪同验房的相关人员尽快修复。

3、验地平。

检查地平是测量离门最远的室内地面与门内地面之间的水平误差。这个测试也可以反映开发商的建筑质量。因为作为业主，不可能接受主体结构。所以我们只能从这些细节中看到质量。测量方法也很简单。给透明的水管注满水。先离开门0.5在米或1米处画一个标志。然后将水管的水位调整到标志高度，并找到一个人固定在这个位置。然后将水管的另一端移到离门最远的房间。看看水管的高度，然后做一个标志。然后用尺子测量标志的离地高度。这两个高度差就是房子的水平差。你也可以用这种方法来测量整个房子的水平差。

一般来说，如果差异在2厘米左右是正常的，如果出了这个范围，就要注意了！

4、查渗水。

（最好在房屋交付前和大雨后的第二天进行检查。此时，如果墙有问题，它几乎是不可避免的。）特别是检查一些墙是否有水渍，特别是一些山墙、厨房卫生间顶面、外墙等地方，如有水渍，说明有渗漏，一定要尽快找出原因。顶层居民应检查顶层是否有渗漏。（特别注意卫生间天花板是否有油漆脱落或长霉菌。墙体、角落接头是否有水渍、裂缝）。

5、试门窗。

因为是新房子，门窗轨道上会有一些灰尘和建筑垃圾，所以不要很冲动，用蛮力推门窗，感觉堵塞，仔细检查，用扫帚看清楚。

检查防盗门（要求开发商提供防盗门质量检验报告！门和质量检验部门调查不合格门——同一公司名称产品）是否太紧或太松（门间隙是否太大），门插头是否太短，门四角是否平整，门开关是否有特殊噪音，门是否损坏，猫眼是否正常，视觉清晰，门铃是否正常，按钮是否牢固，防盗门开关是否有障碍物，如墙壁、消防箱等。内门（如有）是否规则。对讲系统是否正常，单元门是否可以控制和打开。

窗户开关是否灵活，是否颠簸。能否关闭，隔风隔音效果如何。窗户是否变形，与墙壁是否一致，窗户与混凝土是否无缝隙，锁是否正常，锁是否灵活，玻璃是否完好，是否光滑、干净、明亮，窗台下是否有水渍（如可能是窗户漏水），检查密封条是否完整牢固。阳台护栏是否牢固。

以下部分必须使用安全玻璃：

(一)7层及7层以上建筑物外开窗。

(2)面积大于1.5m2窗玻璃或玻璃底部（玻璃组装在框架内，玻璃的透光部分与玻璃安装材料覆盖的不透光部分之间的分界线）小于最终装饰表面500mm的落地窗。

(3)幕墙(全玻幕除外)。

(4)倾斜装配窗、各种天花板(包括天窗、采光顶)、天花板。

(5)观光电梯及其外护围。

(6)室内隔断、屏风。

(7)楼梯、阳台、平台走廊、中庭和中庭护栏板。

(8)用于行人行走的地板。

(9)公共建筑出入口、门厅等部位(含1。门玻璃2。安装在门上方的玻璃 3。安装在门两侧的玻璃靠近门道开口的垂直边缘与门道开口的距离小于300mm

(十)其他易受撞击、冲击而造成人体伤害的部位。

记得检查每个房间的门窗哦！

6、测量层高。

使用5米卷尺，查看净高是否符合要求（购买合同中的楼层高度减去20厘米的楼层和表层厚度，然后减去2厘米的允许误差，其余为房屋净高。房屋的最高和最低是否不同（是否倾斜），房间是否为矩形，两侧的长度是否不一致。

7、上下水。

打开水龙头检查泄漏和堵塞，尽量让水流更大、更紧急。一是看水压，二是尝试排水速度。(新房应该给业主一个简单的水龙头)。(建议有条件的邻居做水管试压:水管是隐蔽工程。为了美观省面积，房子里的水管大部分都埋在地下，很难发现和处理任何问题。水管试压是验收水管最重要的方法。一是堵住水管出口，保持一段时间；二是使用打压机(加水压设备):冷水管压力10kg，热水管压力15kg，时间60分钟/根。如果压力达不到或无法维持，说明水管漏水。

验收下水情况，先用盆装水，再向各下水管灌水，即盆装水、浴缸装水、厨房、卫生、阳台地漏等。基本上每个出水口都要灌两盆左右的水，表面要听到咕噜咕噜的声音，没有积水。下水道漏水是否快速顺利(注水、打开地漏、快速漏水)，通球试验:检查下水道内是否有杂物。为什么要接受这个？因为在工程施工中，有些工人经常清洗"偷"这个工人。将一些水泥渣倒入排水管中，如果这些水泥较大，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。

8、检查防水。

这里提到的防水是指厨房和浴室的防水。当然，目前交付的一些房子已经提前声明没有防水，需要装修。如果交货时已经防水，就要验证防水是否做好。如果装修前不试一试，装修后发现漏水，维修工程会很大。你必须拆除新装修的地面，做一层新的防水层。验收防水的方法是:用水泥砂浆做一个门槛，堵住厨房和浴室的门，然后用胶袋盖住污水/出水口，再捆扎，然后在厨房和浴室放水，这样可以很浅(大概高)2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后检查厨房和浴室的天花板。主要泄漏位置为：地板直接泄漏；管道与地板的接触。地漏和其他水需要塞满（记得留下一个可拉的位置）。

9、检查电路。

关闭开关，检查每个开关是否完全控制每个分支线路。用万用表测量每个强弱电路是否畅通。强弱电是否分开，相距一定距离，无交叉。

如果电表在室外，检查是否能控制室内灯具和插座，方法是拉闸后室内电源是否完全断电。如果在室内，检查门是否控制室内电器。控制门应分开。如果室内应设置控制灯的门和控制插座的门，空调的插座应与其他线路分开。

距地面30厘米高的插座必须配备保险装置，厨房和厕所应安装在靠近通风管道的地方，洗手盆上方不应有插座，卫生间用于洗澡的电源插座应为防潮插座和防溅措施；卫生间照明灯座必须为磁口安全灯座；

检查开关和插座的牢固性；拉电话和电视线路的应用力，看是否没用。插座是否正常通电，是否有保护措施？灯亮吗？开关正常吗？有线电视线路通吗？电话线路通吗？网络线路通吗？

10、燃气管道是否安全，开发商要明确如何测试漏气报警装置。

11、安装中央空调是本楼盘不同于其他楼盘的地方，验收时也不容忽视。

空调主机、管道安装是否符合设计要求等。

第四项：检查销售合同中注明的设施、设备是否遗漏，品牌、数量是否一致。通常在这方面，应该没有大问题，但也要仔细核实。

一般来说，室内清洁，无污垢，窗户清洁，地漏、雨水等无堵塞杂物。煤气表、电表、水表到家，可正常使用（煤气可能较晚，入住率达到一定比例通风）。所有检查结束后，清楚地看到水表、电表和煤气表的读数，并记录下来。一般来说，读数不大，最好让物业人员记住。同时，在物业公司提供的纸上写下一些验收房屋的数据和问题。

第五项：公共环境验收。

房地产的交付必然涉及与房地产使用相关的配套设施的同时交付。如果房地产周边的绿化等配套设施在交付过程中尚未完成，除非业主和开发商在合同中就某些事项达成特别协议，否则房地产肯定不具备交付条件。合格的房地产必须是五通一

平，即燃气、水、电、污水、道路，一平即楼前6米，楼后3米平整，不得堆放建筑材料或杂物，以确保进出安全。

注意检查电梯箱本身、电梯门是否正常，走廊、楼梯是否存在质量问题。应完成装修并正常使用。如何设置居民邮箱需要开发商明确。

邻居应该更加关注公共部位，尤其是地板的公共部位。

如有不认可的房屋质量问题，应书面向物业管理公司说明相关情况。必要时，请与物业管理人员签字，作为业主履行验收义务的证据。

4、关于物业管理

验收入住涉及的主要问题之一是物业管理公约。商品房验收交付时，业主大会和业主委员会尚未成立，但物业管理工作已经开始。因此，前期物业管理工作只能由开发商按照一定的标准选择，属于短期委托管理。所有业主入住后，成立业主大会和业主委员会，行使业主权利时，业主大会可以选择物业管理公司，决定物业管理资金的使用和管理监督。但在入住初期，业主只能接受开发商和物业管理单位制定的临时物业管理公约。当然，如果业主对物业管理公约有意见或建议，可以在以后的业主大会召开时提交业主大会讨论。毕竟临时物业管理公约比较规范，有章可循。建设部和地方政府先后出台了一些行政指导和强制性规定，加强了对前期物业管理的监督管理，在一定程度上加强了对业主的保护。因此，临时物业管理公约的签订不会导致业主权利义务发生重大变化。

完成了房屋的验收和检查。如有问题，需与物业人员确定解决方案和解决日期，看解决方案是否影响房屋的收到。如果有影响，需要协商。如果没有问题，准备签收房，交一定的物业费。付款前，会要求先签很多不平等条约。不要偷懒，要一字一句看清楚。

包括物业提供的《装修开工证》是否应缴纳不合理的费用。业主需缴纳物业管理费（通常为半年，公共环境条件不合格前应减半）、房屋装修押金和建筑垃圾清运费（通常按2.5元/m2标准收费)，而其他费用，通常不需要业主支付。业主支付的房经包括水、电、气、智能设施的费用。南京市物价局也两次下发文件，禁止开发商肢解房价。只要业主和开发商在合同中不同意收取上述费用以外的其他费用，业主就有权拒绝支付。物业管理单位收取相关费用时，应当出示物价局的批准文件、物业管理费的详细价格，并使用正式收费发票。

【东莞家装分期贷款2厘71装修贷金平洋全屋定制】提示：为避免今后发生纠纷，今后签订《物业管理公约》时，要明确物业管理费由哪些方面组成，如何核定清洁费、保安费、绿化费，检查物业管理资质，是否符合管理标准。明确地下室如何分配，如何收取公共水电费。请注意公共水电表的基数和管理费。

水电周转基金是正常物业管理的必要条件，因此物业企业提前收取一定的周转基金也是合理的。但物业费用应标准化、透明，并经价格部门批准。否则，除行政许可外，虽然有合理的核心，但仍属于非法收费。

入住费一直是业主关心的话题。业主在办理房屋验收入住手续时，难免会遇到入住费用问题。当然，正常情况下，如果物业管理公司能出示物价部门审核的收费依据，业主仍应支付相应费用。但物价部门审核的收费标准只是收费上限，物业管理初期的实际收费根据物业服务内容和到位情况应低于本标准。值得注意的是，购房时签订的物业临时公约是否有物业收费标准的约定。